1. Immobilie verkaufen

Ein guter Immobilienverkauf beginnt mit einer klaren Vorbereitung. Wir zeigen Ihnen, worauf es bei Unterlagen, Einwertung, Vermarktung und Abschluss ankommt.

Welche Unterlagen brauche ich für den Immobilienverkauf?

Je vollständiger die Objektunterlagen sind, desto leichter lassen sich Fragen von Interessenten beantworten. Käufer möchten nicht nur schöne Bilder sehen, sondern die Immobilie und ihre rechtlichen sowie technischen Eigenschaften nachvollziehen können.

Bei einem Einfamilienhaus sind andere Nachweise relevant als bei einer Eigentumswohnung oder einem vermieteten Mehrfamilienhaus. Manche Unterlagen lassen sich bei Behörden, der Hausverwaltung oder früheren Planungsbeteiligten beschaffen.

• Grundbuchauszug, Lageplan beziehungsweise Flurkarte und vorhandene Bauunterlagen
• Grundrisse, nachvollziehbare Wohnflächenberechnung und Angaben zu Grundstück und Baujahr
• Nachweise über Umbauten, Modernisierungen und Wartungen, insbesondere zur Heizungsanlage
• Energieausweis, soweit gesetzlich erforderlich
• Bei Eigentumswohnungen zusätzlich insbesondere Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen und verfügbare WEG-Protokolle

Greensmile-Tipp: Sammeln Sie Ihre Unterlagen zunächst so, wie sie vorhanden sind. Wir können gemeinsam prüfen, was fehlt und welche Dokumente für Ihre konkrete Immobilie wichtig sind.

Wie entsteht ein realistischer Angebotspreis?

Ein marktgerechter Angebotspreis ergibt sich nicht allein aus einem Quadratmeterwert. Wir berücksichtigen die Lage, Grundstück und Gebäude, Ausstattung, Zustand, Modernisierungen, energetische Eigenschaften und die aktuelle Nachfrage nach vergleichbaren Objekten.

Ein zu hoher Einstiegspreis kann die Vermarktung unnötig verlängern; ein zu niedriger Preis kann wirtschaftliche Chancen verschenken. Deshalb gehört zu einer fundierten Einwertung auch eine nachvollziehbare Erläuterung der Annahmen und der geplanten Preisstrategie.

• Objektdaten und vorhandene Unterlagen erfassen
• Vergleichbare Immobilien und Marktsituation einordnen
• Besonderheiten, Chancen und mögliche Instandhaltungsbedarfe berücksichtigen
• Preisempfehlung und Vermarktungskonzept im persönlichen Abschlussgespräch besprechen

Greensmile-Tipp: Bei Greensmile besprechen wir die Einwertung mit Ihnen vor dem Vermarktungsstart. Sie sollen verstehen, wie unsere Empfehlung zustande kommt.

Was passiert zwischen Verkaufsstart und Notartermin?

Nach Ihrer Freigabe bereiten wir eine ansprechende Objektpräsentation vor, koordinieren Anfragen und Besichtigungen und begleiten Gespräche mit ernsthaften Interessenten. Sobald eine Einigung in Aussicht steht, werden die notwendigen Unterlagen für die notarielle Abwicklung zusammengestellt.

Bei einem Immobilienkauf wird der Kaufvertrag notariell beurkundet. Die rechtlichen und vertraglichen Details sollten im Zweifel durch den Notar und gegebenenfalls unabhängige Rechtsberatung geklärt werden. Auch nach der Beurkundung sind die vereinbarten Voraussetzungen für Zahlung, Besitzübergang und Ummeldungen zu beachten.

• Exposé und erforderliche Angaben prüfen
• Anfragen und Besichtigungen koordinieren
• Kaufinteressenten und Konditionen abstimmen
• Notartermin vorbereiten und Übergabe dokumentieren

Greensmile-Tipp: Wichtig ist uns, dass Sie während der Vermarktung wissen, was passiert – und nicht erst zum Notartermin wieder von uns hören.

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2. Immobilie kaufen

Ein Immobilienkauf sollte nicht nur emotional passen, sondern auch zu Ihrem Budget und Ihren langfristigen Plänen. Wir helfen Ihnen, die richtigen Fragen zu stellen.

Was sollte ich vor der ersten Besichtigung klären?

Überlegen Sie, welche Anforderungen unverzichtbar sind und bei welchen Punkten Sie flexibel bleiben können. Standort, Platzbedarf, Pendelwege, Zustand und laufende Kosten beeinflussen Ihren Alltag oft stärker als einzelne Ausstattungsdetails.

Ein finanzieller Rahmen sollte neben dem Kaufpreis auch Nebenkosten sowie mögliche Modernisierungen berücksichtigen. Gerade bei älteren Bestandsgebäuden können technische Fragen wichtig werden.

• Lage, Größe, Zimmer und persönliche Mindestanforderungen festhalten
• Finanzierungsrahmen und vorhandenes Eigenkapital einschätzen lassen
• Kaufnebenkosten und finanzielle Reserve mitdenken
• Energieausweis und Hinweise zu erfolgten Modernisierungen anfordern

Greensmile-Tipp: Bereiten Sie für Besichtigungen eine kleine Frageliste vor. So lassen sich verschiedene Immobilien später besser vergleichen.

Welche Fragen sind bei der Besichtigung wichtig?

Schauen Sie nicht nur auf die Raumaufteilung und den ersten Eindruck. Fragen Sie nach Baujahr, Feuchtigkeit, Dach, Fenstern, Heizung, Elektrik, Leitungen, Dämmung und bekannten Mängeln. Bei einem Altbau kann ein unabhängiger Bausachverständiger sinnvoll sein.

Bei Eigentumswohnungen lohnt außerdem ein Blick auf das Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade und Heizungsanlage können spätere gemeinschaftliche Kosten auslösen. Die Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft helfen bei der Einordnung.

• Wie alt ist die Heizungsanlage und wann wurde sie zuletzt gewartet?
• Welche größeren Instandsetzungen sind bekannt oder geplant?
• Gibt es Unterlagen zu Dach, Fenstern, Dämmung und Feuchteschäden?
• Bei Wohnungen: Welche Rücklagen, Beschlüsse und Hausgeldzahlungen bestehen?

Greensmile-Tipp: Ein schönes Exposé ersetzt keine gründliche Besichtigung. Nehmen Sie sich Zeit und lassen Sie fachliche Unsicherheiten vor dem Kauf klären.

Was gehört in eine solide Kaufkalkulation?

Neben Kaufpreis und Finanzierung fallen typischerweise Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerkosten an. Die tatsächliche Höhe hängt unter anderem vom Bundesland, der Vereinbarung und dem konkreten Kauf ab.

Rücklagen für Reparaturen und energetische Maßnahmen sind ebenso wichtig wie die laufenden Kosten für Energie, Versicherung, Grundsteuer und Instandhaltung. Ein vermeintlich günstiges Objekt kann bei großem Modernisierungsbedarf langfristig teurer werden.

• Kaufpreis und Finanzierungsbedingungen
• Kaufnebenkosten sowie Rücklagen
• Möglicher Renovierungs- und Sanierungsbedarf
• Laufende Kosten, Sonderumlagen und Instandhaltung

Greensmile-Tipp: Vergleichen Sie Immobilien nach ihrem voraussichtlichen Gesamtaufwand, nicht nur nach dem Angebotspreis.

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3. Energieausweis verstehen

Der Energieausweis macht energetische Kenndaten eines Gebäudes vergleichbarer. Er ist ein wichtiger Einstieg, aber keine vollständige technische Begutachtung.

Wann brauche ich einen Energieausweis?

Beim Verkauf oder bei der Vermietung eines bestehenden Gebäudes ist grundsätzlich ein Energieausweis erforderlich, sofern keine gesetzliche Ausnahme vorliegt. Beim Verkauf muss ein vorhandener Energieausweis grundsätzlich spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden; nach Abschluss des Kaufvertrags ist er zu übergeben.

Für bestimmte Immobilienanzeigen müssen, sofern bereits ein gültiger Energieausweis vorliegt, Angaben etwa zu Ausweisart, Endenergiekennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse gemacht werden. Einzelheiten regeln die Vorschriften zu Energieausweisen und die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen.

• Prüfen, ob ein gültiger Ausweis für das Gebäude vorliegt
• Gebäudeart und gegebenenfalls gesetzliche Ausnahmen klären
• Erforderliche Werte korrekt in Exposé und Anzeige übernehmen

Greensmile-Tipp: Beschaffen Sie den Energieausweis frühzeitig. So vermeiden Sie unnötige Rückfragen kurz vor der Veröffentlichung.

Was ist der Unterschied zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis?

Ein Bedarfsausweis beurteilt den rechnerischen Energiebedarf anhand der Gebäudeeigenschaften und einer standardisierten Nutzung. Dabei spielen etwa Gebäudehülle, Anlagentechnik und Geometrie eine Rolle.

Ein Verbrauchsausweis nutzt geeignete Verbrauchsdaten aus einem festgelegten Zeitraum. Er wird daher stärker vom tatsächlichen Nutzungs- und Verbrauchsverhalten beeinflusst. Nicht für jedes Gebäude ist die freie Wahl zwischen beiden Ausweisarten möglich.

• Bedarfsausweis: rechnerische Betrachtung des Gebäudes
• Verbrauchsausweis: Auswertung geeigneter Verbrauchsdaten
• Die rechtliche Zulässigkeit richtet sich unter anderem nach Gebäudeart, Größe und Baualter

Greensmile-Tipp: Wer die energetischen Eigenschaften eines Altbaus genauer einordnen möchte, sollte sich nicht allein auf den Farbskalenwert des Energieausweises verlassen.

Was sagen Effizienzklasse und Energiekennwert wirklich aus?

Die Effizienzklasse und der Endenergiekennwert helfen bei einer ersten Orientierung. Ein niedrigerer Kennwert kann auf einen günstigeren energetischen Zustand hindeuten. Er ist aber keine verlässliche Zusage über die spätere Heizkostenrechnung.

Kosten hängen zusätzlich von Energieträger, Tarif, Wohnverhalten, Wetter und tatsächlichem Anlagenbetrieb ab. Auch mögliche Modernisierungskosten werden nicht vollständig aus dem Energieausweis ersichtlich.

• Kennwert und Energieausweisart gemeinsam betrachten
• Heizungsart und Alter der Anlage berücksichtigen
• Modernisierungsnachweise und bekannte Besonderheiten hinzuziehen

Greensmile-Tipp: Unser Vorteil: Bei Greensmile können wir die energetischen Angaben verständlich erläutern und bei Bedarf eine vertiefende Energieberatung anschließen.

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4. Sanierung und energetische Modernisierung

Bei vielen Bestandsgebäuden stellt sich nach dem Kauf oder vor dem Verkauf die Frage: Welche Maßnahmen lohnen sich – und in welcher Reihenfolge?

Welche Bauteile sollte ich zuerst betrachten?

Die beste Reihenfolge hängt vom individuellen Gebäude ab. Häufig lohnt ein Blick auf Dach beziehungsweise oberste Geschossdecke, Fassade, Kellerdecke, Fenster und Heizungsanlage. Auch die Luftdichtheit, Wärmebrücken und die Lüftungssituation können relevant sein.

Eine neue Heizung sollte nicht isoliert vom Wärmebedarf des Gebäudes bewertet werden. Werden später größere Dämmmaßnahmen umgesetzt, können sich Heizlast und geeignete Anlagengröße verändern.

• Gebäudezustand und anstehende Instandhaltungen erfassen
• Wärmeverluste und technische Schwachstellen untersuchen
• Maßnahmen sinnvoll aufeinander abstimmen
• Kosten, Einsparpotenzial und Umsetzung gemeinsam betrachten

Greensmile-Tipp: Nicht jede Maßnahme ist automatisch wirtschaftlich sinnvoll. Eine objektbezogene Betrachtung hilft dabei, Prioritäten zu setzen.

Was bringt ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)?

Ein individueller Sanierungsfahrplan strukturiert mögliche energetische Verbesserungen an einem Wohngebäude. Er beschreibt den Ausgangszustand und zeigt abgestimmte Sanierungsschritte, die auf ein längerfristiges Ziel ausgerichtet sein können.

Je nach Vorhaben kann eine qualifizierte Energieberatung außerdem dabei helfen, geeignete Förderwege vorzubereiten. Ob und in welchem Umfang eine Förderung gewährt wird, richtet sich nach den zum Antragszeitpunkt geltenden Programmbedingungen.

• Bestandsaufnahme und energetische Bewertung
• Aufeinander abgestimmte Maßnahmen
• Mögliche Reihenfolge und langfristige Perspektive
• Hinweise zu geltenden Fördermöglichkeiten

Greensmile-Tipp: Ein iSFP ist besonders dann hilfreich, wenn nicht alle Maßnahmen gleichzeitig umgesetzt werden sollen.

Wie kann ich Sanierungskosten besser einschätzen?

Eine erste energetische Einordnung zeigt, welche Arbeiten grundsätzlich infrage kommen. Für verlässliche Investitionssummen sind jedoch objektspezifische Berechnungen, genaue Leistungsbeschreibungen und Angebote geeigneter Fachunternehmen erforderlich.

Neben der reinen Baumaßnahme sollten gegebenenfalls Planung, Bauleitung, Nebenarbeiten und mögliche Folgekosten eingeplant werden. Bei bewohnten Gebäuden ist auch die praktische Durchführung zu bedenken.

• Technischen Umfang vor Angebotseinholung klären
• Mehrere vergleichbare Fachangebote einholen
• Förderbedingungen vor verbindlicher Beauftragung prüfen
• Finanziellen Puffer für Unvorhergesehenes vorsehen

Greensmile-Tipp: Fördermöglichkeiten können hilfreich sein, sollten die Entscheidung aber nicht allein bestimmen.

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5. Finanzierung, Nebenkosten und Maklerfragen

Eine transparente Kostenplanung hilft Verkäufern und Käufern. Hier finden Sie die wichtigsten Begriffe und Fragen für den Einstieg.

Welche Kaufnebenkosten sollte ich berücksichtigen?

Zu den typischen Kaufnebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine gegebenenfalls vereinbarte Maklerprovision. Die konkrete Höhe ist unter anderem vom Bundesland, Kaufvertrag und Leistungsumfang abhängig.

Bei einer Eigentumswohnung sollten Sie außerdem Hausgeld, mögliche Sonderumlagen und den Stand der Instandhaltungsrücklage berücksichtigen.

• Steuern und Beurkundungskosten
• Grundbuch- und Finanzierungskosten
• Eventuelle Maklerprovision
• Reserve für Modernisierung und unerwartete Ausgaben

Greensmile-Tipp: Lassen Sie sich von Ihrer Bank nicht nur eine maximal mögliche Darlehenssumme nennen, sondern auch eine langfristig tragbare monatliche Belastung.

Wer zahlt die Maklerprovision?

Für die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser gelten in bestimmten Fällen besondere gesetzliche Regeln. Wird ein Makler für Käufer und Verkäufer tätig und vereinbart mit beiden eine Provision, müssen die Verpflichtungen nach § 656c BGB grundsätzlich gleich hoch sein.

Besteht der Maklervertrag nur mit einer Partei, begrenzt § 656d BGB unter bestimmten Voraussetzungen die Überwälzung auf die andere Partei. Maßgeblich sind die konkrete Immobilie, die Beteiligten und die vertragliche Gestaltung. Die Vorschriften gelten insbesondere in der gesetzlich bestimmten Konstellation mit einem Verbraucher als Käufer. Weitere Informationen: § 656c BGB und § 656d BGB.

• Maklervertrag und Leistungsumfang vorab klären
• Vereinbarte Provision transparent besprechen
• Sonderfälle bei anderen Objektarten oder Käuferkonstellationen gesondert prüfen

Greensmile-Tipp: Bei Greensmile erklären wir Ihnen vor einer Beauftragung transparent, welche Leistungen wir übernehmen und welche Vergütung vereinbart wird.

Welche Rolle können Förderprogramme spielen?

Für energetische Modernisierungen existieren Förderprogramme, etwa für Einzelmaßnahmen oder eine umfassende Effizienzhaussanierung. Ob eine Maßnahme förderfähig ist, hängt von technischen Anforderungen, persönlicher Situation, Programmstand und Antragstellung ab.

Besonders wichtig ist der richtige zeitliche Ablauf: In Förderprogrammen können Vorgaben dazu bestehen, wann Anträge gestellt und Verträge abgeschlossen werden dürfen. Aktuelle Informationen finden Sie bei KfW und BAFA.

• Geltende Förderbedingungen prüfen
• Technische Voraussetzungen klären
• Antragsschritte rechtzeitig planen

Greensmile-Tipp: Bei konkretem Sanierungsvorhaben kann unsere Energieberatung die Fördermöglichkeiten individuell mit Ihnen durchgehen.

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6. Besonderheiten von Eigentumswohnungen und Kapitalanlagen

Bei Wohnungen und vermieteten Immobilien kommen zusätzlich zur Gebäudequalität gemeinschaftliche und wirtschaftliche Themen hinzu.

Worauf sollte ich beim Kauf einer Eigentumswohnung achten?

Mit einer Eigentumswohnung erwerben Sie nicht nur Sondereigentum, sondern regelmäßig auch Anteile am Gemeinschaftseigentum. Arbeiten an Dach, Fassade, gemeinschaftlichen Leitungen oder Heizungsanlagen werden häufig innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft entschieden und finanziert.

Prüfen Sie deshalb nicht nur die Wohnung, sondern auch Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Beschlusssammlung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeld und Instandhaltungsrücklage. Für größere anstehende Maßnahmen kann eine Sonderumlage relevant werden.

• Hausgeld, Rücklage und offene Forderungen prüfen
• Protokolle und Beschlüsse der Eigentümerversammlungen lesen
• Geplante Modernisierungen und energetische Maßnahmen beachten

Greensmile-Tipp: Das Gemeinschaftseigentum kann die zukünftigen Kosten stärker beeinflussen als eine frisch renovierte Wohnung.

Welche Informationen sind bei einer vermieteten Immobilie wichtig?

Bei einer vermieteten Immobilie spielen neben Kaufpreis und Gebäudezustand auch Mietverhältnis, tatsächliche Mieteinnahmen, laufende Kosten, rechtliche Verpflichtungen und mögliche Instandhaltungen eine Rolle.

Eine Renditezahl aus einem Inserat sollte nachvollziehbar sein: Entscheidend ist, welche Kosten und Risiken darin bereits berücksichtigt wurden. Fragen zum Mietrecht und zur steuerlichen Behandlung sollten bei Bedarf fachkundig geprüft werden.

• Mietverträge und tatsächlich erzielte Einnahmen
• Nicht umlagefähige Kosten und Instandhaltung
• Mögliche Leerstands- und Modernisierungsrisiken
• Energetischer Zustand und langfristige Betriebskosten

Greensmile-Tipp: Auch eine Kapitalanlage sollte technisch geprüft werden – ein hoher rechnerischer Ertrag allein macht eine Immobilie nicht automatisch attraktiv.

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